संपत्ति समावेशन क्या है और यह नागरिक अधिकारों से कैसे जुड़ता है?

भारत में आर्थिक और सामाजिक तौर पर संपत्ति के रूप में भूमि और आवास अत्यंत महत्वपूर्ण माने जाते हैं। एक सुरक्षित और संरक्षित जगह हर परिवार के सामाजिक कल्याण के लिए जरूरी है। ज्यादातर भारतीय परिवारों के लिए अचल संपत्ति भी एक प्रमुख संपत्ति है। जहां भूमि और आवास सामाजिक और आर्थिक तरक्की को आगे बढ़ाने का काम करते हैं। भूमि और आवास तक समावेशी और समान पहुंच, परिवार की बेहतरी को प्रभावित करने और उन तक अवसरों की पहुंच बढ़ा सकती है। खासतौर पर हाशिए पर रहने वाले समुदायों के लिए यह अधिक जरूरी है। इसमें आर्थिक सुरक्षा, पीढ़ी दर पीढ़ी संपत्ति का इकट्ठा होना और औपचारिक रूप से उधार लेने के स्रोतों तक पहुंच होना शामिल हैं।

हालांकि, संपत्ति तक पहुंच एक जटिल और विकेन्द्रीकृत भूमि प्रशासन और कानूनी प्रणाली के कारण मुश्किल है। यह पहुंच हाशिए पर मौजूद समुदायों के लिए ज्यादा दुर्लभ है। संपत्तियों के एक बड़े हिस्से का कानूनी मुकदमों में उलझे होने के कारण, इसे लेकर कोई राहत लाया जाना मुश्किल है। एक अनुमान के मुताबिक भारत में सभी दीवानी मामलों में से 60 प्रतिशत से अधिक मामले संपत्ति विवादों से संबंधित हैं।

इसके चलते कमजोर समुदायों के लिए संपत्ति पर मालिकाना हक, किराये और हस्तांतरण को तुरंत आसान बनाने की जरूरत बन गई है। अचल संपत्ति के संबंध में लोगों और समुदायों के बीच बातचीत का एक दायरा होता है। ये ‘संपत्ति समावेशन’ के मुख्य घटक हैं। इसमें मालिकाना हक, किराये और पट्टे जैसी शुरुआती बातचीत के साथ-साथ संपत्ति का रिकॉर्ड, औपचारिक लोन, संपत्ति बाजार केनियम और संपत्ति विवादों में न्याय तक पहुंच जैसे महत्वपूर्ण पहलू भी शामिल होते हैं।

ओमिडयार नेटवर्क इंडिया ने सत्व के साथ मिलकर संपत्ति समावेशन के क्षेत्र में विकास का अध्ययन किया। इसमें उन्होंने न केवल आने वाली चुनौतियों को समझा बल्कि इस क्षेत्र में धन देने वालों के लिए उपलब्ध अवसरों की भी पहचान की। इस अध्ययन में उन्होंने संपत्ति समावेशन परिदृश्य की जटिलता और विविधता को समझने के लिए विश्लेषणात्मक और गुणात्मक दृष्टिकोण अपनाया। इसमें लगभग 50 नागरिक समाज संगठनों और सेक्टर के विशेषज्ञों के साक्षात्कार शामिल इस कोशिश के जरिए इकट्ठा किए गए आंकड़ों को उपलब्ध साहित्य, जैसे श्वेत पत्र, वास्तुकलाओं, पारिस्थितिकी तंत्र रिपोर्ट, समाचार लेख और नीति विश्लेषण दस्तावेजों की समीक्षा द्वारा अंतिम रूप दिया गया।

अध्ययन के निष्कर्ष कुछ इस प्रकार रहे हैं::

संपत्ति समावेशन से जुड़ी चुनौतियां

अध्ययन ने 12 मुख्य चुनौतियों की पहचान की है जो संपत्ति समावेशन में रुकावट पैदा कर रही हैं। ये चुनौतियां अचल संपत्ति के प्रकार, सामाजिक-आर्थिक पहचान और संपत्ति के साथ बातचीत की प्रकृति के बीच पैदा होती हैं।

1. संपत्ति के उत्तराधिकारी का बहिष्कार 

संपत्ति का उत्तराधिकार एक महत्वपूर्ण तरीका है जो अंतर-पीढ़ी संपत्ति निर्माण और सामाजिक गतिशीलता को बढ़ावा देता है। हालांकि, उत्तराधिकार कानूनों में भेदभावपूर्ण प्रावधान सभी समुदायों में मौजूद हैं, जो विशेष रूप से महिलाओं, ट्रांसजेंडर और नॉन-बाइनरी व्यक्तियों के लिए अधिक होते हैं। उदाहरण के लिए, भारत में केवल 10 में से एक महिला कृषि संपत्ति का उत्तराधिकार प्राप्त करती है। इसी तरह, ट्रांसजेंडर और नॉन-बाइनरी लोगों से यह उम्मीद की जाती है कि वे अपने निर्धारित जेंडर के अनुसार चलें और अपने अधिकारों का त्याग करें।

2. जमीन के मालिकाना हक से वंचित होना 

पुराने समय से चली आ रही प्रणालियों और मौजूदा कानूनों के प्रति जागरूकता की कमी के कारण मालिकाना अधिकारों का अभाव इस समस्या को और बढ़ाता है। भूमि स्वामित्व के स्वरूप ऐतिहासिक असमानताओं से जुड़े हैं, जो हाशिए पर रहने वाली जातियों, आदिवासियों और अनौपचारिक रूप से बस्तियों में रहने वालों को वंचित करते हैं। उदाहरण के लिए, अनुसूचित जाति से आने वाले लोग भारत के कृषि परिवारों का 16 प्रतिशत हैं, लेकिन उनके पास कुल जमीन का केवल 9.5 प्रतिशत हिस्सा है। 2015-16 में जिन महिलाओं के नाम पर लगभग 35 प्रतिशत संपत्ति (घर/जमीन) रजिस्टर्ड थी, वह 2020–2021 में घटकर 22.7 प्रतिशत रह गई।

3. कम किराए वाले मकानों की कमी 

ग्रामीण से शहरी क्षेत्रों में पलायन के कारण शहरी इलाकों में कम किराये वाले मकानों की मांग में बढ़ोत्तरी हुई है। हालांकि, राज्य और बाज़ार दोनों ही इस मांग को पूरा करने में असमर्थ रहे हैं। नीतियों का सीमित कार्यान्वयन, उच्च लागत और प्रोत्साहन न दिए जाने के कारण भारत में मकानों की बढ़ती मांग के बावजूद बहुत सी जगहें खाली पड़ी हुई हैं। साल 2012 और 2017 के बीच, भारत को 18.78 मिलियन शहरी आवास में कमी का सामना करना पड़ा था। इस कमी का मुख्य कारण घर बनाने के लिए उपलब्ध बुनियादी ढांचे और भूमि की कमी है। डेवलपर्स विशेष रूप से उच्च-स्तरीय, लक्जरी मकान के लिए प्राथमिकता देते हैं जो आमतौर पर उनके लिए आर्थिक रूप से ज्यादा लाभदायक रहता है।

4. किराये में पक्षपात 

पहले से ही यह देखा गया है कि हाशिए पर रहने वाले समुदाय के लोग जब किराये पर घर ढूंढते हैं, तो ब्रोकर, एजेंट और मकान मालिक उनके साथ पक्षपात करते हैं। उदाहरण के लिए, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र में किए गए एक अध्ययन में पाया गया है कि घर ढूंढ रहे 41 प्रतिशत दलित और 68 प्रतिशत मुस्लिम लोगों को या तो सीधे तौर पर मना कर दिया गया या मकान मालिकों द्वारा उनके सामने कई अलग तरह की शर्ते रखी गईं। हालांकि, निजी मकान और साझा मकान देने के लिए कई लोग सामने आए हैं, लेकिन इनका ध्यान उन लोगों की तरफ ज्यादा रहता है जिनकी आमदनी अधिक होती है।

5. संपत्ति के उपयोग और हस्तांतरण पर प्रतिबंध

किसान, आदिवासी और वन-आधारित समुदायों को कृषि और वन भूमि के उपयोग और हस्तांतरण पर कानूनी प्रतिबंधों के कारण अपनी संपत्ति पर स्वतंत्र रूप से निर्णय लेने में कठिनाई होती है। वन अधिकार अधिनियम (2006) वन-आधारित समुदायों को विकास और/या आजीविका के उद्देश्य से वन भूमि का दावा करने का अधिकार देता है। इसमें 100 मिलियन एकड़ से अधिक वन भूमि पर वनवासियों के अधिकारों को बहाल करने की क्षमता है, लेकिन इसकी प्रक्रियाओं के बारे में कम जागरूकता और राज्यों में असमान कार्यान्वयन के कारण इस क्षमता का केवल 15 प्रतिशत ही हासिल किया जा सका है।

6. जबरदस्ती बेदखली और भूमि अधिग्रहण 

व्यावसायिक और विकास परियोजनाओं की बढ़ती संख्या के कारण भूमि का अवैध अधिग्रहण उन समुदायों को विस्थापित करता है जिनके पास मोलभाव करने की शक्ति नहीं होती है। स्वतंत्रता के बाद से लगभग 6.5 करोड़ लोग – जो दुनिया में सबसे अधिक संख्या है – विकास परियोजनाओं के चलते विस्थापित हो चुके हैं। ऐसा तब है जब भूमि अधिग्रहण (समान पुनर्वास और फिर बसने का अधिकार) अधिनियम (2013) जैसे कानून पहले से अस्तित्व में हैं जो भूमि की रक्षा और विस्थापितों को राहत देने के उद्देश्य से बनाए गए थे।

7. संपत्ति के लिए उपयुक्त रहने की स्थिति

भौगोलिक और आर्थिक कारकों का मेल, ग्रामीण और शहरी दोनों क्षेत्रों में नागरिक सुविधाओं की गुणवत्ता पर नकारात्मक प्रभाव डालता है। शहरी योजना में खामियां और राज्य तथा केंद्रीय स्तर की मौजूदा योजनाओं का सीमित कार्यान्वयन प्रक्रियाएं इस बात को सुनिश्चित करती हैं कि अनौपचारिक बस्तियों में रहने वाले लोग, भूमिहीन किसान और निम्न-आय से मध्य-आय वाले परिवार इस समस्या का सबसे अधिक सामना करते हैं। मौजूदा योजनाओं के बेहतर कार्यान्वयन पर अधिक ध्यान देने की आवश्यकता है।

8. आपदा-प्रतिरोधी निर्माण की कमी

साल 2019 में, भारत को दुनिया के उन देशों में सातवां स्थान प्राप्त हुआ था, जो जलवायु परिवर्तन से सबसे अधिक प्रभावित हैं। भारत के कई क्षेत्र प्राकृतिक आपदाओं जैसे बाढ़, भूकंप और आग के प्रति संवेदनशील हैं। जलवायु परिवर्तन से होने वाली प्राकृतिक आपदाओं के बढ़ते खतरे के साथ, आपदा-प्रतिरोधी निर्माण में अधिक गति और प्राथमिकता देने की आवश्यकता है।

9. आवासीय बाजार की अक्षमता 

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (2016) को आवासीय बाजार के भीतर लंबे समय से चले आ रहे मुद्दों, जैसे कि रियल एस्टेट क्षेत्र के भीतर पारदर्शिता और जवाबदेही की कमी को उजागर करने के लिए पेश किया गया था। इसमें ऐसे प्रावधान शामिल थे जो डेवलपर्स द्वारा घर-खरीदारों के धन के दुरुपयोग करने पर लगाम लगाने के लिए थे और वे खरीदारों की सहमति के बिना प्रस्तावित प्रोजेक्ट में कोई बड़ी बदलाव करने से रोकते थे। इस कानून के कारण महत्वपूर्ण सकारात्मक प्रभाव तो पड़ा है, लेकिन उच्च स्तर की अपारदर्शिता और सूचना विषमता को दूर करने के साथ-साथ मजबूत हल निकालने के लिए रास्ते और अधिक प्रयास किए जाने की आवश्यकता है।

10. सटीक और सुलभ दस्तावेजीकरण

रिकॉर्ड के डिजिटलीकरण के लिए राष्ट्रीय स्तर के हस्तक्षेप को कई राज्यों में व्यापक रूप से अपनाया गया। हालांकि, 2021 तक 50 प्रतिशत से अधिक राज्यों ने अपने आधे से भी कम भूमि रिकॉर्ड को डिजिटल कर दिया था। यह पाया गया है कि इस तरह के डिजिटलीकरण के कार्यान्वयन में विशेष रूप से पूर्वोत्तर और जम्मू और कश्मीर सहित देश के कुछ हिस्से पीछे रह गए हैं। इसके मुख्य कारण, इन क्षेत्रों में सीमित भूमि प्रशासन क्षमता, डिजिटल साक्षरता और डिजिटल बुनियादी ढांचे को माना जा सकता है। परिणामस्वरूप, संपत्ति के रिकॉर्ड की गुणवत्ता, सटीकता और पहुंच से अक्सर समझौता करना पड़ता है।

11. आवास के लिए वित्त से वंचित रहना

आवास के लिए वित्त लेना अधिक आमदनी वाले समूहों में संपत्ति प्राप्त करने का एक सामान्य तरीका है। जबकि आर्थिक और सामाजिक रूप से वंचित समूहों के लिए यह एक चुनौती है, क्योंकि उनकी आय भी अनौपचारिक होती है। सस्ती दर पर मकान का वित्त मॉडल सीमित रहा है, क्योंकि शुरू से ही आवासीय वित्त कंपनियां और वाणिज्यिक बैंक, अभी भी अधिक आमदनी या वेतनभोगी समूहों को बड़े कर्ज देने के लिए प्राथमिकता देते हैं।

12. संपत्ति विवादों की बढ़ती घटनायें और लंबित पड़ी न्यायिक क्षमता

न्यायिक क्षमता, अपर्याप्त बुनियादी ढांचा और विरोधाभासी कानूनों ने संपत्ति संबंधित विवादों की संख्या को और बढ़ा दिया है। एक अनुमान के मुताबिक, भारत में सभी नागरिक मामलों का 60 प्रतिशत से अधिक भूमि या संपत्ति विवादों से संबंधित है और भूमि अधिग्रहण विवादों का औसत लंबित समय 20 साल है।

संपत्ति समावेशन सेक्टर की स्थिति

एक अध्ययन ने पारिस्थितिकी तंत्र के विकास के पांच चरणों को बताया – अव्यक्त, नवजात, उभरता हुआ, मुख्यधारा और रूपांतरण। समय के साथ, पारिस्थितिकी तंत्र की चुनौतियों के प्रति प्रतिक्रिया बदलती है और हर चरण दिखाता है कि पारिस्थितिकी तंत्र कितनी परिपक्वता के साथ प्रणाली से जुड़ी समस्याओं का सामना कर रहा है।

अध्ययन में पाया गया कि संपत्ति समावेशन क्षेत्र अभी ‘उभरते’ चरण में है, जो नीति-स्तरीय प्रगति, चुनौतियों की व्यापक मान्यता और प्रभाव के अस्तित्व का संकेत देता है। पारिस्थितिकी तंत्र उपरोक्त चुनौतियों के बारे में अपनी बढ़ती जागरूकता और विशेष रूप से राज्य योजनाओं, कानून, मूलभूत अनुसंधान और व्यापक जमीनी सामुदायिक भवन के रूप में शुरुआती समाधानों के प्रावधान के कारण इस स्तर तक आगे बढ़ा है। इस क्षेत्र में शून्य से बढ़कर हुई प्रगति पिछले दशक में कई प्रकार के विकासों के परिणामस्वरूप हुई है, जो महत्वपूर्ण नीतिगत प्रगति से हुए थे। इनमें भूमि रिकॉर्ड के प्रबंधन में सुधार और वैकल्पिक विवाद समाधान की सुविधा के लिए नई प्रौद्योगिकियों को अपनाना शामिल है। इसके अलावा, प्रधानमंत्री आवास योजना, रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (2016), और किफायती किराये के आवास परिसर योजना ने आवास बाजार में आपूर्ति और पारदर्शिता बढ़ाने में भी योगदान दिया है।

हालांकि, भौगोलिक और समुदायों में भिन्नतायें अधिक बनी हुई हैं, विशेषकर उन जरूरतों और चुनौतियों के संदर्भ में जिनका वे सामना कर रहे हैं। इस क्षेत्र को ‘उभरते हुए’ से ‘मुख्यधारा’ में ले जाने के लिए तीन प्रमुख जोर देने होंगे:

1. दीर्घकालिक निवेश के जरिए काम करने वाले, टिकाऊ और स्वीकार्य समाधान बढ़ाना।

2. हाशिये के समुदायों और क्षेत्रों तक पहुंचने के लिए आखिरी छोर तक समाधान तैयार करना।

3. विभिन्न और दीर्घकालिक वित्तीय समर्थन के साथ एक आत्मनिर्भर समुदाय बनाना। 

दूसरे शब्दों में समझें तो समुदाय को प्राथमिकता देना तथा उनकी विशिष्ट आवश्यकताओं के अनुरूप समाधान तैयार करना, ‘सभी के लिए संपत्ति’ के दृष्टिकोण की ओर बढ़ने की कुंजी है। 

निवेश और प्रभाव के अवसर

1. एक परिसंपत्ति के रूप में संपत्ति विभिन्न क्षेत्रों पर प्रभाव डाल सकती है

परिसंपत्ति के रूप में संपत्ति में कम आय वाले परिवारों और समुदायों को गरीबी से बाहर निकालने की क्षमता है। इसलिए, यह अन्य जुड़े हुए क्षेत्रों के परिणामों में तेजी लाने के लिए एक महत्वपूर्ण व्यवस्था के रूप में काम कर सकता है। उदाहरण के लिए, संपत्ति के रिकॉर्ड को अधिक सुलभ बनाने के प्रयास लोगों के लिए मालिकाना हक के दावे जैसी बाधाओं को कम कर सकता है और वे आर्थिक विकास के लिए इसका अधिक लाभ उठा सकते हैं। इस तरह की संपत्ति समावेशन की पहल महिला सशक्तिकरण, स्वास्थ्य परिणाम, वित्तीय समावेशन, पलायन और शहरी विकास, और जलवायु परिवर्तन तथा संरक्षण के क्षेत्र में सकारात्मक परिणामों में योगदान दे सकती है।

2. जुड़े हुए क्षेत्रों के फंडर्स के साथ सहयोग से साझा एजेंडा बनाने में मदद मिल सकती है

इकोसिस्टम बिल्डर्स और परोपकारी संस्थाएं, ज़मीन पर प्रभाव को तेजी से बढ़ाने के लिए नए रास्ते खोलने की क्षमता रखते हैं। इसे प्राप्त करने के लिए, फंडर्स को न केवल संपत्ति और आसपास के जुड़े क्षेत्रों की साझा रुचियों और परिणामों का पता लगाना होगा बल्कि इसके लिए मिलकर पहल और कार्यक्रमों के लिए फंड और प्रोग्राम तैयार करने होंगे। यानी नई तरह की फंडिंग और वित्तपोषण मॉडल को अपनाना होगा। विभिन्न हितधारकों जैसे कि सरकार, बाजार, नागरिक समाज और बैंकिंग व वित्तीय संस्थानों की भागीदारी को प्रोत्साहित करना, इस प्रक्रिया को तेज करने में मददगार साबित हो सकता है।

3. अनसुनी चुनौतियों पर ध्यान केंद्रित करने से भविष्य की कार्रवाई में तेजी लाई जा सकती है

हालांकि कुछ चुनौतियों से निपटने में कोई ठोस सुधार नहीं रहा है, लेकिन वित्त पोषण प्रणाली के लिए यह जरूरी है कि यह उन चुनौतियों पर अपना ध्यान फिर से केंद्रित करे जिनका समाधान नहीं हुआ है। उदाहरण के लिए, संपत्ति विवादों की घटनाओं और लंबित व किराये में पक्षपात जैसे मुद्दों पर अधिक ध्यान देने की आवश्यकता है। ऐसा करने से जो लोग इस व्यवस्था में छूट गए हैं उनके लिए प्रयोग करने और मौजूदा समाधानों को बढ़ाने के लिए एक मजबूत आधार तैयार करने में मदद मिलेगी।

4. व्यवस्था परिवर्तन के लिए पूंजी निवेश की आवश्यकता है

फंडर्स के लिए आने वाले लंबे समय के लिए फंडिंग चैनल्स बनायें, जो हस्तक्षेप की सफलता को मापने और सुधारने में सक्षम हों। इससे संपत्ति समावेशन पारिस्थितिकी तंत्र को मजबूत बनाने और नए विकास को अपनाने में मदद मिलेगी। टिकाऊ समाधान के लिए ज़रूरी है कि सभी फंडर्स, एक एक-दूसरे के साथ साझेदारी करें। यह अध्ययन संपत्ति समावेशन क्षेत्र के विकास और प्रभाव को समझने के नए तरीके और दृष्टिकोण प्रदान करता है। हालांकि, यह भी ज़रूरी है कि सभी हितधारक, खासकर फंडर्स, जमीनी हकीकतों को समझें और उन्हें सही तरीके से संबोधित करें।

यह अध्ययन संपत्ति समावेशन के क्षेत्र में विकास और प्रभाव को समझने के लिए नए दृष्टिकोण प्रदान करता है। हालांकि, यह देखा गया है कि सभी हितधारकों, खासकर फंडर्स को जमीनी हकीकतों को समझने और उन्हें सही तरीके से हल करने में ज्यादा सतर्क होना चाहिए।

इस लेख को अंग्रेज़ी में पढ़ें।

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